법무법인 오션 오군성 변호사는 제민일보 전문가 칼럼을 기고하고 있습니다.

[알고지냅시다] 중소기업 사택 임차시 대항력 요건

주택임대차보호법 제3조 제3항은 '중소기업 기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다'라고 해, 중소기업이 소속 직원 거주를 위한 주택임대차계약 체결 시 대항력 발생 근거를 마련하고 있다.

이와 관련해 최근 대법원은 중소기업 법인 소속 직원이 아닌 대표이사가 아파트를 인도받고 전입신고를 한 후 기간 만료를 앞두고 갱신요구권을 행사한 사례에서, 해당 법인이 갱신요구권을 행사할 수 있는 전제조건인 대항력 요건을 갖추지 못했다는 이유로 임차인에 대해 주택명도소송을 제기한 임대인의 손을 들어줬다(대법원 2023다226866 판결). 

대법원은 주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'은 주식회사의 경우 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 제외한 사람을 의미한다고 보는 게 관련 법령 문언과 법 체계에 부합한다고 봤다. 또한 중소기업기본법 및 시행령은 '임원'과 '직원'을 구별해 사용하고 나아가 '임직원'이라는 용어도 사용하고 있다는 점도 그 근거로 들었다.

대법원은 주거용 임대차 해당 여부를 판단할 때는 이런 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있으면 그것으로 족하고, 업무관련성·임대료 액수·지리적 근접성 등 그 밖의 다른 사정을 고려할 것은 아니라고 그 판단 기준을 제시했다.

위 판결에 의하면 향후 중소기업이 직원에게 복지 등의 목적으로 주택을 임차해 제공하는 경우, 주임법상의 대항력을 갖추기 위해서는 내부적으로 일정 조건 등을 갖추고 대표 등 임원이 아닌 직원 명의로 등재해야 할 것으로 보인다.

출처 : 제민일보(https://www.jemin.com/news/articleView.html?idxno=766704)